L'investissement immobilier : une opportunité accessible à tous

Suite à différentes conversations, je constate que personne ne réalise l'opportunité de l'investissement immobilier qui est accessible à tous. Ça mérite donc un article.

Dès qu'on parle investissement immobilier, deux critiques reviennent systématiquement :

1. Les rendements sont faibles avec beaucoup de problèmes.
2. La France est foutue. Je veux un patrimoine délocalisable.

Ces deux arguments sont complètement à côté de la plaque.

1. De faibles rendements pour beaucoup de problèmes ?

Une fois sur deux, lorsque j'ai ce type de retour, la personne sort d'un investissement en défiscalisation. Sur ce point, je vous invite à lire mon précédent thread.

Donc exit tout ce qui est défiscalisation, ce que vous économisez d'un côté vous le perdez de l'autre.

Attention : je ne vais pas vous donner le produit miracle car ça n'existe pas. Par contre je vais vous donner des clefs permettant de trouver VOTRE produit miracle.

Le produit miracle n'existe pas car la France est extrêmement variée et le marché immo également. Or, le plus important en immobilier, c'est l'emplacement. La pire des aberrations est le Parisien qui achète un produit d'investissement à l'autre bout de la France.

Pour bien connaître un emplacement, il n'y a pas de surprise, il faut y vivre ou y travailler depuis longtemps. Donc votre investissement se fera sur un secteur que vous connaissez très bien.

Partant de là, vous devez étudier le marché car entre une grande ville ou un petit village en zone rurale, ça n'a rien à voir. Vous devez repérer (1) l'offre manquante et (2) les distorsions entre prix d'achat/loyer. Chaque zone a des distorsions sur des produits différents.

Une fois que vous avez classé, sur votre zone, quels produits manquent et ceux qui ont les meilleurs ratio achat/loyer, il faut passer à la case fiscalité. Car un ratio un peu moins bon mais avec une meilleur fiscalité peut être plus avantageux ou inversement.

La fiscalité va également dépendre de votre situation personnelle, c'est pourquoi je ne peux conseiller de formule miracle. Il faut étudier chaque type de fiscalité immobilière, chaque montage (sci ou pas), etc. C'est un gros travail.

Par contre, je vous conseille de multiplier les biens afin de diviser les risques (impayés, etc). Achetez des gros ou des petits biens suivant vos possibilités, peu importe, mais il en faut beaucoup.

Il faut aussi éviter les copropriétés où les charges sont plus grandes et surtout non pilotables. Je conseille également les locaux commerciaux qui permettent de mettre toutes les charges sur le locataire (syndic, taxe foncière, etc) et avec zéro travaux.

À mon sens, il faut privilégier :

• les locaux commerciaux,
• les immeubles d'habitation en mono-propriété.

Au niveau de la rentabilité, il faut chercher des produits qui s'auto-financent donc rien à moins de 9-10% de rentabilité. Actuellement j'ai une rentabilité moyenne sur mes achats de 12% net avec zéro problème donc exit l'argument rentabilité faible.

2. Dangereux d'investir en France ?

L'argument « J'ai pas confiance en la France, je veux construire un patrimoine délocalisable » n'a aucun sens car le but n'est pas de choisir entre les deux. Créer un patrimoine immo, c'est en plus, c'est cadeaux !

Pour créer un patrimoine mobilier, il faut avoir de l'argent et faire un effort financier, se priver, pour capitaliser. Dans ce cas je comprends que l'on ne veuille pas investir en France. Mais c'est pas le cas de l'immobilier.

Le ratio achat/loyer couplé au taux bas permettent de se constituer un patrimoine à crédit sans investir un centime. Si le patrimoine immobilier est en plus et ne demande aucun effort, il est absurde de ne pas en profiter.

J'entends déjà les critiques « Oui mais il faut de l'argent pour que les banques suivent ». Faux. Il faut en effet avoir un CDI ou des revenus stables, c'est le minimum mais même avec un petit salaire on peut se constituer un gros patrimoine.

Rien ne sert d'acheter gros, il faut multiplier les petits achats. Tout salarié peut viser un bien à 20 ou 30k€. Personnellement je n'ai jamais acheté un bien à plus de 40.000€ et aucun n'est loué à moins de 400€/mois.

Vous allez me dire « Ok pour un petit bien mais le petit salaire pourra jamais enchaîner les achats et se constituer un gros patrimoine ». Faux. Sur cet aspect, je ne vais pas développer afin de ne pas avoir de problème mais il faut savoir deux choses sur les banques :

1. Il n'y a pas de registre central des crédits immobiliers.
2. Pour connaître vos charges de loyers et crédit en cours, elle vous demande vos trois derniers relevés de compte.

Je vous laisse tirer vos conclusions ;)

Certains vont me dire « Ok mais les mensualités de crédit n'étant pas déductibles, le petit revenu ne pourra pas enchaîner les achats car il sera fiscalisé sur des revenus fictifs. » (Les loyers versés à la banque pour rembourser le crédit sont imposables). Vrai mais Faux.

Pour éviter cette imposition sur des revenus virtuels, il faut encapsuler ses investissements dans une SCI à l'impôt sur les sociétés. Vous n'êtes imposable que lorsque vous prenez des dividendes et la SCI n'ayant pas de liquidité, elle n'a pas de dividendes donc pas d'impôts.

Il y a juste un peu d'impôts sur les sociétés que l'on arrive à gommer avec les multiples déductions que permettent ce type de SCI comme par exemple l'amortissement du prix du bien. Amortir le bien permet de créer une charge fictive déductible des revenus.

L'immobilier : une opportunité accessible à tous

En prenant en compte tout cela, une personne de 20 ans qui gagne 1.500€/mois peut sans problème acheter 5 biens à 50K€ à crédit 10 ans. Renouveler l'opération tout les 10 ans et se retrouver à 60 ans avec un patrimoine d'1 million d'euros tous crédits soldés.

Donc que vous soyez smicard ou fortuné (là c'est jackpot), si vous ne vous constituez pas un patrimoine immobilier, c'est uniquement de votre faute et vous passez à côté d'une belle opportunité.



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