Comment faire une visite d'appartement ?



Cher amis investisseurs, bonjour. Aujourd'hui, je vais vous donner tous mes conseils lors de l'organisation de la visite d'un bien dans l'objectif de l'acheter.

Visitez beaucoup

J'ai lu que beaucoup de blogueurs recommendent de ne faire que 2h / 2h30 de visite par semaine, dans un soucis d'optimisation du temps. Moi, je dis complètement le contraire.

Pour moi, plus on visite, plus on a de chance de trouver la bonne affaire et plus on a de chance d'acheter. Organisez autant de visites que vous pouvez, dès que vous pouvez.

Visitez le matin

Pour visiter, vous allez devoir prendre un rendez-vous. Je conseille de ne pas les prendre le soir, car les gens sont fatigués. Plutôt, prenez-les le matin, vers 9h-10h, ou avant 8h, quand le vendeur est pressé d'aller travailler.

Ne dîtes rien

Quand vous allez visiter, surtout, ne dîtes rien. Ne parlez pas ou très peu, de façon à ce que le vendeur parle en permanence, qu'il vous vende son bébé. Si vous ne l'écoutez pas, il ne vous écoutera pas lors d'une négociation.

Notez les défauts du bien

Puisque vous ne dites rien, vous pouvez regardez. Que faut-il regarder lors d'une visite ?

Pour négocier un bien, il est important de voir ses petits défauts et de les noter. Prenez un crayon et du papier, et notez. Le propriétaire qui vous présente son bien sera très étonné, se demandera ce que vous notez et verra que vous êtes sérieux.

Vous ne dîtes rien. Vous notez vos observations. Qu'est-ce que vous notez ?

Absence de VMC dans les salles de bain

Vous allez noter en premier lieu tout ce que vous voyez qui peut vous permettre de faire une négociation immobilière, par exemple s'il n'y a pas de VMC dans les salles de bain. C'est une obligation légale de mettre de la ventilation pour évacuer l'air et l'humidité.

S'il n'y a pas de VMC, demandez simplement : « Est-ce qu'il y a des conduites verticales ou horizontales pour l'évacuation de l'air vicié ? ». Vous notez la réponse et vous ne dites plus rien.

Humidité sous les éviers

Vérifiez qu'il n'y ait pas d'humidité sous les éviers. En effet, les fuites d'eau que l'on ne voit pas, ce sont les fuites d'eau qui viennent souvent des joints, donc qui se situent sous les éviers et au niveau des joints de silicone au dessus des éviers. Vous vérifiez et vous notez, sans rien dire.

État des fenêtres

Vérifiez l'état des fenêtres. Vous les ouvrez, vous les fermez, pour voir si elles fonctionnent bien, si elles ferment bien, s'il ne faut pas refaire une remise en jeu. Si c'est le cas, notez "remise en jeu".

Faïences qui sonnent creux

Vous allez porter une attention particulière aux faïences et voir si elles sonnent creux. Quand vous arrivez dans la salle d'eau, tapez sur les faïences. Si ça fait "toc, toc, toc, toc", cela veut dire qu'il y a du creux et que la colle est mal mise, donc tôt ou tard, les faïences se décolleront. Vous le notez également.

Refaire les faïences demande un petit budget travaux parce que, s'il faut refaire des faïences, il faut tout refaire. Dans une salle d'eau, il y a toujours 9 mètres carrés de faïence à refaire, c'est le tarif.

Présence de cheminée

Ensuite, regardez s'il y a des cheminées. N'oubliez pas que si vous cassez les cheminées, vous gagnez des mètres carrés, ce qui est intéressant pour faire de l'optimisation. Dans beaucoup de villes comme à Paris, il est interdit de faire du feu de bois, donc avoir une cheminée n'a pas d'intérêt pratique, seulement visuel.

S'il y a 2 cheminées à casser et que vous gagnez un mètre carré et demi de plus, cela ajoute de la valeur à l'appartement : à Paris, le mètre carré vaut 5.000€ à 8.000€ et en province, 3.000€ à 4.000€. Donc c'est un point à noter également en votre faveur.

État des portes

Regardez l'état des portes, notamment la porte d'entrée, parce qu'il faudra bien la sécuriser si elle ne l'est pas et le coût d'une sécurisation de porte (quelque soit le type de porte) est toujours entre 1.200€ et 1.500€. N'oubliez pas que le pas cher coûte très cher, donc mieux vaut payer le bon prix.

État de la cuisine

Il va falloir porter une attention particulière à la cuisine, car l'on y passe beaucoup de temps. Regardez si elle est entièrement aménagée, équipée, s'il reste des placards, si il y a également des ventilations, ce qui est important.

État de la toiture (maison seulement)

Tout ce que je viens de vous dire est important pour les copropriétés. Pour les propriétés pleines, il vous faudra aussi vérifier plus attentivement les toitures. Demandez tout simplement quand est-ce qu'elles ont été refaites ou s'il y a eu des prévisions de les refaire.

Mesurez la superficie à l'oeil

Enfin, il va vous falloir la jouer fin sur une chose : la superficie de l'appartement.

Si l'on ne vous a pas donné le diagnosic du bien, ça veut dire que la surface carrée est certifiée par le propriétaire lui-même et non pas par le diagnostiqueur, ce qui est légal. Il est alors important de mesurer à l'oeil la superficie du bien, parce que si elle s'avère être plus petite qu'annoncée, vous aurez un point de plus de négociation pour faire baisser le prix.

Par contre, il vous faut être capable de mesurer la superficie à l'oeil. Je vous conseille de vous exercer chez vous, dans votre chambre, dans votre salle à manger, chez des amis ou ailleurs. Évaluez la superficie des espaces jusqu'à ce que vous tombez sur les bons chiffres. Vous pouvez l'apprendre, et ce en peu de temps.

La fin d'une visite

Quand vous aurez fini votre visite, si l'appartement vous plaît, n'oubliez pas de lui faire savoir. Dîtes-lui que vous êtes ravis de cette visite, que cet appartement lui plaît et lancez la phrase magique : « Ca me plaît. Je peux être acheteur. Quel est votre dernier prix ? »

Croyez moi : il va baisser immédiatement le prix de 10 à 12%.



Voilà tous mes conseils. Dans un prochain article, nous verrons la technique de négociation. Au revoir !



Texte écrit par Lucas Willems